Vejledning om kommunal garanti efter almenboliglovens § 98 for lån til ekstraordinær renovering af almene boliger

Social- og Boligstyrelsens vejledning nr. 9706 af 11/9 2023.

Almenboligloven indeholder bestemmelser om, i hvilke tilfælde kommunen kan yde en garanti.

Lovens § 98 omhandler kommunens mulighed for at give garanti for lån til ekstraordinære forbedringsarbejder. Kommunen har med hjemmel i bestemmelsen mulighed for at meddele en garanti, hvis betingelserne for at kunne give en garanti for opfyldt.

Kommunal garanti stillet med hjemmel i almenboligloven påvirker ikke kommunens låneramme, jf. § 3, stk. 2, nr. 1, i bekendtgørelse nr. 1580 af 17.12.2013 om kommunernes låntagning og meddelelse af garantier m.v. (lånebekendtgørelsen). Efter bestemmelsen henregnes meddelte garantier for lån til almene familieboliger, almene ungdomsboliger eller almene ældreboliger således ikke til kommunens låntagning.

Det fremgår af § 98, stk. 1, at kommunens garanti kan ydes for lån med en maksimal løbetid på 30 år.

Lånene skal være baseret på realkreditobligationer, særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer (herefter benævnt realkreditlån eller realkreditlignende lån), jf. § 118, stk. 4.

Det bemærkes, at den del af restgælden, der ikke omfattes af garantien, har panteret forud for den garanterede del af restgælden, jf. § 127, 4. pkt.

Garantien efter almenboliglovens § 98 beregnes i overensstemmelse med almenboliglovens § 127, 2-3. pkt., hvilket betyder, at garantien omfatter den del af lånet, som på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 pct. af ejendommens markedsværdi. Ejendommens markedsværdi baseres på en rentabilitetsberegning.

Garantien omfatter til enhver tid en så stor del af lånets restgæld samt evt. forfaldne terminsydelser, som det oprindelige garantibeløb udgjorde af hovedstolen.

Når et kreditinstitut yder et realkreditlån eller realkreditlignende lån til en ejendom med almene boliger, gælder ifølge realkreditlovgivningen som udgangspunkt en lånegrænse på 80 pct. af ejendommens værdi.

Når kommunen udsteder en garanti, er der mulighed for, at et kreditinstitut kan yde et lån, der overstiger lånegrænsen på 80 pct.

Ejendommens markedsværdi kan i sagens natur afvige fra anskaffelsessummen og vil derved kunne ligge på et lavere niveau end denne. Hvis den eksisterende gæld herefter overstiger lånegrænsen på 80 pct., eller hvis et nyt lån medfører overskridelse heraf, kan en kommunal garanti give mulighed for at optage et realkreditlån eller et realkreditlignende lån.

Det er ikke defineret i almenboligloven, hvad der skal forstås ved ekstraordinære renoveringsarbejder i relation til § 98.

Det er derfor kommunen, der skal foretage en konkret vurdering af, om et arbejde kan anses at have karakter af en ekstraordinær renovering.

Boligministeriet har i en tidligere fortolkning udtalt følgende vedrørende udstrækningen af lovens § 98: ”… Efter ministeriets opfattelse vil rene forbedringsarbejder derfor ikke være omfattet af § 98, stk. 1. Det gælder uanset formålet med forbedringsarbejderne, altså også selvom der vurderes at være et boligsocialt behov…”

Social- og Boligstyrelsen finder på grundlag af den nyere udvikling på almenboligområdet anledning til at præcisere den tidligere vurdering.

Til brug for kommunens vurdering kan følgende forhold tages i betragtning:

Et mindre antal almene afdelinger har en særlig udfordring med at finansiere ekstraordinære renoveringer. Dette skyldes, at ejendommene oprindeligt er finansieret med indekslån, hvorfor restgælden i en mangeårig periode er så stor, at der ikke er friværdi i ejendommene, som kan belånes. For sådanne ejendomme kan kommunen yde en garanti efter § 98, når der foreligger situationer, som er omfattet af ovenstående gennemgang, jf. pkt. A-B.

Der er i stigende grad opmærksomhed på muligheden for at gennemføre tiltag vedrørende bæredygtighed, fx energirenovering, i forbindelse med renoveringsprojekter (jf. Landsbyggefondens støtteordninger herom). Det er Social- og Boligstyrelsens opfattelse, at der efter de gældende bestemmelser i § 98 ikke er hjemmel til at yde garanti for lån, der alene har til hensigt at gøre boligerne mere klimavenlige og energieffektive. Et renoveringsprojekt, som anses for ekstraordinært, jf. pkt. A-B, fx fordi det omfatter presserende byggetekniske arbejder, kan som nævnt også omfatte en mere gennemgribende og helhedsorienteret indsats for at bringe ejendommen i god stand. Tiltag, som skal gøre en ejendom mere klimavenlig og energieffektiv kan indgå heri. En garanti vil alene kunne ydes, hvis renoveringsarbejdet omfatter arbejder/situationer, som giver renoveringsarbejdet ekstraordinær karakter, jf. pkt. A-B.

Ved større renoveringsprojekter, herunder opretning som følge af byggetekniske problemer, kan en betragtelig del af arbejderne ofte kategoriseres som vedligeholdelsesarbejder i den forstand, at de lovligt vil kunne finansieres af henlagte midler til vedligeholdelse. Det står herved i modsætning til forbedringsarbejder.

Finansiering af vedligeholdelsesarbejder i almene boliger skal som udgangspunkt ske ved, at der henlægges til de fremtidige arbejder. Midlerne vil derved være til stede, når udgiften skal afholdes.

Opstår der imidlertid en situation, hvor der ekstraordinært ikke er henlagt tilstrækkelige midler til gennemførelse af presserende arbejder, f.eks. fordi bygningsdele er blevet hurtigere nedbrudt eller nedslidt end forudsat, må der imidlertid søges anden finansiering af arbejderne. I den forbindelse kan finansiering ved lånoptagelse på grundlag af en § 98-garanti overvejes.

En kommune, som yder garanti efter § 98, bør i forbindelse med sagsbehandlingen undersøge, om den afdeling, som modtager garantien, hidtil har henlagt tilstrækkelige midler til vedligeholdelse, og sikre, at de årlige henlæggelser fremover vil være på et passende niveau.

Ud over finansiering med henlagte midler kan andre interne midler i en boligorganisation inddrages i finansieringen af ekstraordinære renoveringer. Der kan f.eks. være tale om støtte fra boligorganisationens dispositionsfond.

Der kan ud over lån med kommunal garanti efter § 98 ydes støtte til en almen boligafdeling efter Landsbyggefondens renoveringsstøtteordning, jf. § 91. Støtten har form af løbende ydelsesstøtte til optagne lån fra et kreditinstitut, og staten garanterer for lånene. Der stilles desuden en kommunal regaranti over for staten og en regaranti fra Landsbyggefonden over for kommunen efter § 91, stk. 13-14. I modsætning hertil er det alene kommunen, som yder garanti for lån efter § 98.

Et renoveringsprojekt, som modtager støtte fra Landsbyggefonden efter § 91, kan have behov for supplerende finansiering, hvis ikke alle arbejderne er omfattet af tilsagnet om renoveringsstøtte. En kommunal garanti for lån til nogle af arbejderne i projektet kan give mulighed for at finansiere projektet i sin helhed.

Det bemærkes, at der for støttede ungdomsboliger, som har modtaget tilsagn om støtte før 1. juli 1986, er etableret en særligt støtteordning med henblik på ekstraordinære renoveringsarbejder, jf. almenboliglovens § 100.