Skrivelse om orientering om ændringer i friplejeboligloven

Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriets skrivelse nr. 11533 af 15/9 2015.

Lovændringerne indeholder følgende hovedpunkter:

1. Ændringer i adgangen til markedet

2. Mulighed for at drive friplejeboliger i lejede lokaler og i ejendomme, der allerede tilhører leverandøren

3. Mulighed for at indgå aftaler med kommunerne om anvisningsretten

4. Loft over statsgarantier

5. Ændring af afregningssystemet

6. Ophævelse af kravet om genudbud hvert 10. år

7. Pantsætningsforbud

8. Indførelse af regler om tvangsauktion

9. Lempelser for ustøttede friplejeboliger

10. Forskellige forenklinger og tekniske ændringer

11. Indførelse af en straffebestemmelse

12. Ændring af servicelovens regler om optagelse i særlige botilbud uden samtykke

13. Ændringer som følge af ændringer i serviceloven

14. Konsekvensændringer i lov om individuel boligstøtte

Loftet over den årlige tilvækst af friplejeboliger er ophævet. Der kan således etableres det antal friplejeboliger, som leverandørerne ønsker. Betingelserne for etablering er, at leverandøren er certificeret som friplejeboligleverandør, og at de bygninger, hvori friplejeboligerne skal drives, er egnede til dette formål. Generelt gælder, at udlændinge-, integrations- og boligministeren skal godkende ibrugtagning af lokalerne som friplejeboliger, uanset hvilke regler disse etableres efter.

Ansøgning om godkendelse indsendes til uibm(at)uibm.dk.

Ansøgning om godkendelse kan indsendes løbende og vil blive behandlet løbende.

Der vil fortsat kunne ydes statsstøtte til 225 nye friplejeboliger årligt, der skal etableres ved nybyggeri eller ved gennemgribende ombygning af eksisterende ejendomme, der ikke er opført med offentlig støtte.

Støtte ydes til de friplejeboligleverandører, der ”kommer først til mølle”. Der kan således indsendes ansøgning om statsstøtte løbende over året, og ansøgningerne vil blive behandlet løbende. Ansøgninger, der modtages i ministeriet inden for samme døgn, ligestilles. Hvis der inden for samme døgn modtages flere ansøgninger, end der kan ydes støtte til inden for den årlige ramme, tildeles støtten efter to subsidiære kriterier:

1. Fortrinsret gives til den ansøger, hvis boliger skal etableres i den kommune, hvor der er etaberet eller godkendt etablering af det laveste antal friplejeboliger pr. indbygger, når antallet af friplejeboliger kan rummes inden for den årlige støtteramme. Ved opgørelsen af antallet af friplejeboliger pr. indbygger medregnes således såvel friplejeboliger, der allerede er i drift, som friplejeboliger, der er under etablering, og som allerede har fået bygningerne godkendt til ibrugtagning som friplejeboliger. Der medregnes såvel støttede som ustøttede friplejeboliger i opgørelsen.

2. Hvis flere ansøgere herefter står lige, meddeles støttetilsagn efter lodtrækning.

I 2015 åbnedes for ansøgning om godkendelse og evt. støtte den 1. juli samtidig med lovændringernes ikrafttræden.

I senere år åbnes for ansøgning om støtte den første hverdag i januar. Opnås der ikke støttetilsagn på grundlag af ansøgning indgivet inden for et kalenderår, skal der indsendes ny støtteansøgning efter årsskiftet.

Som noget nyt kan der fremover etableres friplejeboliger i ejendomme, der allerede tilhører friplejeboligleverandøren, uden at der skal ske ombygning, og i lejede bygninger, jf. nedenfor i afsnit 2.

Lejede lokaler:

Friplejeboliger vil fremover også kunne etableres i lejede lokaler, der er egnede til formålet. Sådanne friplejeboliger vil altid skulle etableres som ustøttede. Friplejeboliger kan dog ikke etableres ved leje af offentligt ejede ejendomme. Ministeren skal godkende ibrugtagningen til friplejeboliger.

Muligheden for at etablere friplejeboliger i lejede lokaler rejser en række lejeretlige spørgsmål, da beboerne som fremlejetagere ikke står i noget retsforhold til ejendommens ejer og derfor ikke har nogen rettigheder i forhold til denne. For at imødegå de væsentligste konsekvenser heraf indeholder loven en sikring af beboerne på de væsentligste områder i tilfælde af hovedlejekontraktens ophør:

1. Beboerne har i forhold til ejendommens ejer ret til at blive boende på uændrede vilkår. Denne ret gælder også i forhold til ejerens kreditorer og i forhold til senere ejere. Udlejes eller sælges lokalerne ikke straks efter hovedlejekontraktens ophør til en anden friplejeboligleverandør, overtager kommunen forpligtelsen til at levere de ydelser efter serviceloven, som beboerne er visiterede til at modtage.

2. Beboerne kan vælge ikke at stille kontant depositum men i stedet stille sikkerhed for beboerens forpligtelser i forbindelse med fraflytning i form af bankgaranti eller indestående på en særskilt deponeringskonto. Herved undgår beboeren risikoen for at miste et depositum, hvis friplejeboligleverandøren ikke kan honorere en fordring på tilbagebetaling.

3. Friplejeboligleverandøren er i forhold til beboerne (og det offentlige) ansvarlig for, at ejendommen og de enkelte lejemål til enhver tid er tilstrækkeligt vedligeholdt. Dette gælder, uanset hvilken vedligeholdelsesfordeling, der er aftalt mellem ejendommens ejer og friplejeboligleverandøren. Beboerne vil således kunne rette eventuelle vedligeholdelseskrav mod friplejeboligleverandøren, der skal opfylde berettigede krav, uanset eventuelle tvister med ejendommens ejer om vedligeholdelsesforpligtelserne. Kun friplejeboligleverandøren kan rette vedligeholdelseskrav mod ejendommens ejer, og kun i det omfang hovedlejekontrakten pålægger ejeren vedligeholdelsesforpligtelserne.

Det bemærkes i øvrigt, at det påhviler friplejeboligleverandøren at overholde gældende lejeretlige forpligtelser overfor beboerne. Dette gælder f.eks. forpligtelsen til at udsende varmeregnskab inden 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb. Friplejeboligleverandøren må derfor i forhold til ejeren sikre sig, at denne udsender varmeregnskab så betids, at friplejeboligleverandøren kan overholde fristen i forhold til beboerne.

En lejeaftale skal omfatte både boliger og servicearealer, og den må ikke være tidsbegrænset. Friplejeboligloven fastsætter ikke andre krav til lejeaftalen.

Lejeaftalen mellem ejer og friplejeboligleverandør er omfattet af erhvervslejeloven. Der er efter denne lov en udstrakt aftalefrihed. Herunder kan det frit aftales, hvordan lejen fastsættes og reguleres, og hvilke udgifter lejeren evt. skal betale ud over lejen. Friplejeboligleverandøren bør i den forbindelse være opmærksom på, at den aftalte leje m.v. ikke nødvendigvis kan opkræves hos beboerne, idet der gælder særlige regler for lejefastsættelse i forhold til disse, jf. nedenfor i afsnit 9.

Lejeaftalen mellem friplejeboligleverandøren og beboerne er reguleret af den private boliglejelovgivning og af friplejeboligloven.

Ejendomme, der allerede tilhører friplejeboligleverandøren

Efter de hidtil gældende regler kunne friplejeboliger kun etableres i ejendomme, der allerede tilhørte leverandøren, hvis disse i forbindelse med etableringen ombyggedes. Ombygningskravet er nu ophævet, således at kravet til friplejeboliger i ejendomme, som allerede tilhører leverandøren, alene er, at bygningerne er egnede som friplejeboliger.

Hvis der før erhvervelsen ydes løbende støtte til byggeriet, kan en sådan løbende støtte bevares efter erhvervelsen, forudsat at friplejeboligleverandøren kan overtage det støttede lån. Dette vil ikke være tilfældet, hvis ejendommen er finansieret i KommuneKredit, men kan f.eks. være tilfældet, hvis ejendommen hidtil har tilhørt en almen boligorganisation.

Hvis friplejeboligleverandøren ikke kan overtage det støttede lån, ophører støtten med virkning fra overtagelsesdagen, og ejendommen anses herefter for ustøttet med de virkninger, der omtales nedenfor i afsnit 9.

Det bemærkes, at eksisterende lejere, der ikke er visiteret til plejebolig, vil være til hinder for ibrugtagning af ejendommen til friplejeboliger. Det er muligt efter lejeloven og almenlejeloven at opsige lejere, hvis vægtige grunde gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet. Denne begrundelse godkendes imidlertid yderst sjældent af domstolene.

Hvis de eksisterende lejere derimod er visiteret til plejebolig, følger det af lovens § 60 (der ikke er ny), at de ved omdannelse skal opsiges forud for omdannelsen. Friplejeboligleverandøren skal genudleje boligen til den opsagte lejer på vilkår, der er forenelige med friplejeboligloven. Der ligger altså her en forudsætning om, at opsigelse kan ske ved omdannelse. Efter ministeriets opfattelse må denne regel finde tilsvarende anvendelse, hvis en udlejningsejendom tages i brug som friplejeboliger ved friplejeboligleverandørens erhvervelse af denne.

I forbindelse med adgangen til at etablere friplejeboliger i nyerhvervede ejendomme er der indsat bestemmelser i almenboliglovens § 27 om prisen ved salg af almene boliger til friplejeboligleverandører. Prisen kan fastsættes til indestående belåning, hvis de støttede lån kan overtages. I modsat fald fastsættes prisen på baggrund af en vurdering, hvor ejendommens tilstand og prisforholdene på overdragelsestidspunktet lægges til grund.

Anvisningsretten til friplejeboliger tilkommer friplejeboligleverandøren. Som noget nyt kan denne og kommunen indgå aftaler om, at kommunen får anvisningsret til boliger i bebyggelsen, hvorved de pågældende boliger bliver en del af den kommunale plejeboligforsyning, så længe aftalen løber. En aftale kan omfatte en enkelt eller flere boliger, således også hele bebyggelsen, og den kan indgås såvel med beliggenhedskommunen som med andre kommuner.

Indholdet af aftalen fastlægges af parterne, der således må tage stilling til ethvert vilkår. Det kan f.eks. være aktuelt at tage stilling til, om det er bestemte boliger, kommunen får anvisningsret til, eller om det er en andel af ledigblevne boliger, til aftalens varighed eller opsigelighed og til hvad og hvor længe kommunen skal betale ved uudlejede boliger, hvortil kommunen har anvisningsretten. Det kan dog ikke aftales, at kommunen kan anvise beboere, for hvem betingelserne i lovens § 3, stk. 3, ikke er opfyldt. Det vil sige, at der ikke kan anvises beboere, der er visiteret til at modtage ydelser, som friplejeboligleverandøren ikke er certificeret til at levere.

Det følger af lovens overgangsregler, at friplejeboligleverandøren overgår til afregning for servicelovsydelser efter det nye afregningssystem, jf. nedenfor i afsnit 5, hvis der indgås aftale om anvisningsret. Dette gælder for hele bebyggelsen, uanset hvor stor en del af denne der omfattes af aftalen.

Der kan i forbindelse med indgåelse af aftaler opstå spørgsmål i relation til udbudsreglerne. Disse regler hører under Erhvervs- og Vækstministeriets ressort (Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen), hvorfor eventuelle spørgsmål henvises dertil.

Der kan ligeledes opstå spørgsmål i relation til den kommunale lånebekendtgørelse. Denne hører under Social- og Indenrigsministeriets ressort, hvorfor eventuelle spørgsmål henvises dertil.

Der er indført et loft over statsgarantierne ved etablering af støttede friplejeboliger.

Som hidtil ydes garanti for den del af det støttede lån, der ved lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 pct. af ejendommens værdi. Det nye er, at der samtidig er et maksimum for garantien, der højst kan stilles for 75 pct. af hovedstolen på lån til finansiering af anskaffelsessummen.

Hvis støttetilsagnet vedrører en udvidelse af en allerede bestående bebyggelse, beregnes garantimaksimummet på grundlag af lånet til de boliger, der etableres på grundlag af det konkrete støttetilsagn. Det kan således ikke ske på grundlag af en samlet vurdering af den udvidede ejendom og den samlede støttede belåning.

Da realkreditlån kun kan ydes mod betryggende pant eller mod selvskyldnerkaution stillet af en offentlig myndighed, kan garantimaksimummet i visse tilfælde indebære, at der ikke kan opnås det fulde realkreditlån, der er fastlagt i lovens § 12, stk. 1. For dog at give friplejeboligleverandøren mulighed for at realisere sit projekt, er der i bestemmelsen åbnet mulighed for, at leverandøren kan dække det manglende ved supplerende kapitalindskud. Dette supplerende kapitalindskud reguleres efter lovens § 86 ved salg af ejendommen på samme måde som det øvrige kapitalindskud.

Det bemærkes, at det nye garantimaksimum kun får betydning for støttetilsagn, der meddeles i 2015 eller senere.

Der indføres en ny afregningsmodel for friplejeboliger.

Den nye afregningsmodel gælder fra 1. juli 2015 for alle leverandører, der ikke har fået andel i kvote før 1. juli 2015. Endvidere kan eksisterende leverandører, der ønsker det, overgå til den nye afregningsmodel. Allerede eksisterende friplejeboligleverandører, der ønsker at overgå til den nye afregningsmodel, skal sende en meddelelse herom til udlændinge-, integrations- og boligministeren med angivelse af, fra hvilken dato leverandøren overgår til det nye afregningssystem.

Med ændringerne gives kommunalbestyrelsen og friplejeboligleverandøren mulighed for at forhandle afregningspriser for levering af ydelser til beboere i friplejeboliger og for at indgå aftaler om, at kommunen kan disponere over et antal pladser hos friplejeboligleverandøren.

Friplejeboligleverandører, der omfattes af det nye afregningssystem, bliver omfattet af servicelovens § 174 for fastsættelse af takster på det sociale område, jf. lovbekendtgørelse nr. 150 af 16. februar 2015, hvorefter kommunale, regionale og private leverandører eller driftsherrer skal fastsætte vejledende omkostningsbaserede takster for ydelser, som kan danne udgangspunkt for en aftalt pris med kommunen. Friplejeboligleverandøren og kommunalbestyrelsen kan, med udgangspunkt i de vejledende takster, som friplejeboligleverandøren har fastsat, aftale priser for levering af hjælp og støtte efter serviceloven, som leveres i henhold til lov om friplejeboliger.

Det er i udgangspunktet kommunalbestyrelsen i den kommune, der har visiteret borgeren til en plejebolig eller en lignende boligform, der har aftaleretten i forhold til friplejeboligleverandøren i forhold til ydelsen efter serviceloven. I mange tilfælde flytter borgeren ikke til en anden kommune, men vælger en friplejebolig, der er beliggende i borgerens opholdskommune. I dette tilfælde vil det være beliggenhedskommunen, der visiterer borgeren, aftaler eller fastsætter en pris for borgeren, afregner med friplejeboligleverandøren og betaler for borgeren.

Hvis borgeren ønsker en plads i en friplejebolig i en anden kommune, end den, der har visiteret borgeren til en plejebolig eller en lignende boligform, kan visitationskommunen aftale en pris med friplejeboligleverandøren. Afregningen vil så finde sted til de priser, der er aftalt mellem de to parter.

Det er friplejeboligernes beliggenhedskommune, der er handlekommune for beboere i friplejeboliger. Når en borgers behov ændres, er det derfor kommunalbestyrelsen i friplejeboligens beliggenhedskommune, der skal revisitere borgeren. Den nye afgørelse vil skulle danne udgangspunkt for en ny afregningspris for borgeren.

Hvis afregningsprisen ved indflytningen er fastsat ved aftale mellem kommunalbestyrelsen i den kommune, der har visiteret borgeren til en plejebolig eller en lignende boligform, og leverandøren, kan parterne forhandle en ny pris på baggrund af den nye afgørelse. Hvis borgeren ved indflytning i en friplejebolig er flyttet til en anden kommune, vil der være forskel på handlekommunen, og den kommune, der har visiteret borgeren til friplejeboligen, og som også er betalingskommune. Betalingskommunen skal i dette tilfælde have mulighed for at aftale en ny pris med friplejeboligleverandøren. Beliggenhedskommunen skal oplyse betalingskommunen om indholdet af den nye afgørelse, således at betalingskommunen har det fulde grundlag for at revidere aftalen. Hvis der ikke kan indgås ny aftale, fastsættes prisen af beliggenhedskommunen.

Da borgeren har ret til at vælge en friplejebolig, er der fastsat regler for, hvorledes afregningen skal fastlægges, hvis kommunalbestyrelsen og leverandøren ikke kan nå frem til en aftale. For at sikre sammenhæng mellem beliggenhedskommunens omkostnings- og serviceniveau og den pris, som friplejeboligleverandøren afregnes til, følger det af lovens § 32, stk. 2, at kommunalbestyrelsen i friplejeboligens beliggenhedskommune skal fastsætte afregningspriserne, hvis der ikke er indgået en aftale om pris.

Sundheds- og ældreministeren bemyndiges i § 32, stk. 3, til at fastsætte nærmere regler om afregning, herunder om hvorledes beliggenhedskommunen skal fastsætte afregningspriser, hvis parterne ikke kan nå frem til en aftale. De nærmere regler herfor vil blive fastsat i bekendtgørelse om kommunalbestyrelsens fastsættelse af afregningspriser for ydelser efter serviceloven i forhold til friplejeboligleverandører.

Bestemmelsen om udbud af pleje og omsorg hvert 10. år er ophævet. Med de foretagne ændringer af afregningssystemet, jf. § 32, der medfører, at afregningstaksterne ikke længere fastsættes centralt og ved leverandørens ansøgning om andel i kvoten, er det ikke længere relevant at fastholde en regel om, at omsorgen og plejen skal konkurrenceudsættes hvert 10. år.

Herefter gælder de almindelige nationale og EU-retlige regler for indkøb af offentlige ydelser.

I forlængelse heraf er reglerne om afhændelse skrevet sammen, da der ikke længere gælder regler for afhændelse efter udbud.

Ved en række afhændelser af friplejeboliger fastsættes salgsprisen som indestående belåning med tillæg af friplejeboligleverandørens eget kapitalindskud. ”Indestående belåning” defineres i lovens § 68, stk. 1, som lån optaget til finansiering af opførelsen eller ombygningen eller til senere forbedringer og vedligeholdelsesarbejder.

Der har imidlertid ikke tidligere været noget forbud mod pantsætning af ejendommen til sikkerhed for lån optaget til formål, der intet har med ejendommen at gøre. Det kan derfor tænkes, at ejendommen ved salg er behæftet med lån, som ikke kan indregnes i den lovlige salgspris, men som erhververen ikke desto mindre kan blive nødsaget til at betale for at undgå en tvangsauktion.

For at imødegå denne situation er der indført et pantsætningsforbud, idet der dog som hidtil kan tingslyses pant for lån optaget til finansiering af opførelsen eller ombygningen eller til senere forbedringer og vedligeholdelsesarbejder. Pantsætningsforbuddet gælder for pant givet 1. juli 2015 eller senere. Allerede foretagne pantsætninger berøres således ikke af forbuddet.

I forbindelse med pantsætning skal pantebrevet indeholde erklæring om, at pantet stilles til sikkerhed for lån til et eller flere af de ovennævnte formål. Denne erklæring skal formuleres i overensstemmelse med § 23 i den nye bekendtgørelse om drift og afhændelse af friplejeboliger.

For at sikre overholdelse af denne bestemmelse påhviler det friplejeboligleverandøren at lade tinglyse en servitut om, at ejendommen er omfattet af friplejeboligloven og det nævnte pantsætningsforbud. Dette gælder for såvel nye som allerede bestående friplejeboliger. Det påhviler kommunalbestyrelsen som led i tilsynsforpligtelsen at påse, at tinglysningskravet overholdes.

Reglerne om pantsætningsforbud gælder kun for ejendomme, hvortil der ydes eller har været ydet offentlig støtte. Ejerne af ustøttede friplejeboliger skal derfor ikke lade tinglyse den nævnte servitut.

Ved visse afhændelser, der sker til en pris fastsat på grundlag af seneste ejendomsvurdering, dækker Landsbyggefonden et evt. tab som følge af, at indestående belåning overstiger ejendomsvurderingen. Omvendt skal Landsbyggefonden have indbetalt et overskud som følge af, at ejendomsvurderingen overstiger den indestående belåning.

Der har tidligere været rejst tvivl om Landsbyggefondens rolle i forbindelse med tvangsauktion over ejendommen. Der er derfor indsat en bestemmelse om salg på tvangsauktion.

Herefter vil den del af budsummen, der overstiger fordringer sikret med pant i ejendommen og leverandørens regulerede kapitalindskud, skulle indbetales til Landsbyggefonden, der omvendt ikke dækker et eventuelt underskud som følge af, at budsummen ikke kan dække de nævnte beløb.

Udtrykket ”fordringer sikret med pant i ejendommen” er ikke synonymt med ”indestående belåning”. Dette skyldes, at der ikke tidligere har været noget pantsætningsforbud, hvorfor der i en årrække endnu kan tænkes at være restgæld på pant tinglyst inden lovændringernes ikrafttræden. Panthavere har under alle omstændigheder krav på fyldestgørelse i det omfang, budsummen giver mulighed herfor.

Når det er valgt undtagelsesfrit at give leverandørens kapitalindskud fortrinsret frem for indbetaling til Landsbyggefonden, skyldes det, at en begrænsning i leverandørens ret til at få dækket sit kapitalindskud i tilfælde, hvor der er tinglyst uvedkommende pant, ville komplicere reglerne uhensigtsmæssigt.

Da friplejeboligleverandøren som følge af kravet om indbetaling til Landsbyggefonden ikke altid vil kunne kræve udbetaling af den del af budsummen, der overstiger pantehæftelserne, skal der udarbejdes et særligt sæt tvangsauktionsvilkår for friplejeboliger. Disse skal udarbejdes i samarbejde med Justitsministeriet.

Der er gennemført en forenkling af regelsættet for især ustøttede friplejeboliger, hvor der ikke er risiko for, at en offentlig støtte kapitaliseres ved et salg. Ændringerne vedrører følgende områder:

A. Lejefastsættelse

B. Depositum

C. Regnskabstilsyn

D. Pris ved salg eller ibrugtagning til anden anvendelse

E. Undtagelse fra nye regler om pantsætning og tvangsauktion

A. Lejefastsættelse

Ustøttede friplejeboliger vil ikke længere være omfattede af balancelejeprincippet men i stedet af lejelovens § 47 a, der regulerer lejefastsættelse og -regulering i ustøttede private plejeboliger. Dette indebærer imidlertid ikke, at lejen forventes at stige, så der er blot tale om en administrativ lettelse for friplejeboligleverandøren, der ikke længere vil skulle beregne balanceleje.

Lejen fastsættes efter lejelovens § 47 a til ”det lejedes værdi”. Det lejedes værdi findes ved sammenligning med lejen i støttede ældre- eller plejeboliger i kommunen. Det vil sige, at der skal sammenlignes med boliger med balanceleje.

I sammenligning med lejen i de støttede boliger skal der ses på ”beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. ” Herunder vil der også kunne tages hensyn til byggeriets alder. Det siger sig selv, at det ved sammenligningen ikke kan kræves, at sammenligningsboligerne skal være identiske med den bolig, for hvilken lejen nu skal fastsættes. Tvister om lejefastsættelsen afgøres af huslejenævnene, der har stor erfaring i at vurdere forskelle mellem lejemålet og sammenligningslejemålene, således at der kan korrigeres for parametre, hvor den konkrete bolig er enten bedre eller dårligere end sammenligningslejemålene.

Udlejer kan kræve lejeforhøjelse en gang årligt, hvis lejen er blevet lavere end det lejedes værdi, mens lejer når som helst kan kræve lejenedsættelse, hvis lejen er kommet til at overstige det lejedes værdi. Reglerne om, hvordan lejeforhøjelse skal varsles, findes i lejelovens § 48. Der er ikke fastsat regler om, hvordan lejerens krav om lejenedsættelse skal udformes.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at lejeforhøjelser efter den nævnte bestemmelse kun kan kræves i uopsigelige lejemål, hvis udlejer ved lejeaftalens indgåelse har forbeholdt sig at kunne kræve lejeforhøjelse. Sådanne forbehold findes naturligvis ikke i de lejekontrakter, der er indgået før lovændringernes ikrafttræden. Det er derfor i overgangsreglerne fastsat, at der i sådanne lejemål kan kræves lejeforhøjelse, selv om der ikke er taget forbehold.

Lejeforhøjelse efter lejelovens § 47 a kan tidligst kræves et år efter, at der sidst er sket lejeforhøjelse efter reglerne om balanceleje eller efter seneste lejeforhøjelse efter lejelovens § 47 a.

B. Depositum

Lejere i ustøttede friplejeboliger skal fremover ikke betale beboerindskud, men det kan i stedet aftales, at lejeren skal betale et depositum, der højst må svare til tre måneders leje. Hvis der ikke er indgået en aftale om betaling af depositum, kan udlejer ikke forlange dette. Et evt. depositum kan reguleres ved lejestigninger.

Disse regler får kun virkning for lejemål, der indgås efter 1. juli 2015. Det vil sige, at allerede indbetalte beboerindskud bliver stående hos friplejeboligleverandøren, indtil lejer flytter. Det kan så ved genudlejning aftales, at den nye lejer skal betale depositum.

Hvis de ustøttede friplejeboliger etableres ved omdannelse eller ved ombygning, følger det dog af lovens § 15, stk. 2, at beboerindskud eller depositum og forudbetalt leje skal tilbagebetales, i det omfang det overstiger det depositum, der kan aftales efter lovens § 36, stk. 2.

C. Regnskabstilsyn

Ustøttede friplejeboliger vil ikke længere være omfattede af kommunalbestyrelsens regnskabstilsyn. Der skal heller ikke sendes regnskab til lejerne eller til Landsbyggefonden. Det vil sige, at der ikke længere findes regnskabsregler i friplejeboligloven for de ustøttede friplejeboligers vedkommende, og at friplejeboligleverandøren således kun skal udarbejde regnskab i det omfang, dette følger af anden lovgivning.

De øvrige bestemmelser om kommunalbestyrelsens tilsynspligt (lovens § 89) gælder fortsat også for ustøttede friplejeboliger.

D. Pris ved salg eller ibrugtagning til anden anvendelse

Ustøttede friplejeboliger omfattes ikke længere af bestemmelser om prisfastsættelse ved salg eller ved ibrugtagning til anden anvendelse, da der ikke er risiko for kapitalisering af støtte. Prisen og øvrige vilkår ved salg aftales således frit mellem køber og sælger.

Salg eller ibrugtagning til anden anvendelse skal også fremover godkendes af udlændinge-, integrations- og boligministeren. Overtrædelse af dette krav kan medføre bødestraf, jf. nedenfor i afsnit 11.

E. Undtagelse fra de nye regler om pantsætning og tvangsauktion

Da de ustøttede friplejeboliger ikke er omfattede af prisbestemmelser, er der ikke behov for et pantsætningsforbud, og dette gælder derfor ikke for disse boliger og servicearealer. Der kræves derfor heller ikke for disse ejendommes vedkommende tinglyst servitut om, at der er tale om en friplejeboligejendom.

Da der ikke ydes offentlig støtte til boligerne, er der ikke risiko for kapitalisering af støtte selv ved høje auktionsbud. Hertil kommer, at ustøttede friplejeboliger ikke er omfattede af reglerne om Landsbyggefondens udbetaling af underskud/opkrævning af overskud.

De ustøttede friplejeboliger omfattes derfor heller ikke af de nye regler om salg ved tvangsauktion.

De gennemførte forenklinger er omtalt i afsnittene ovenfor for så vidt angår nedennævnte punkter A-D. Disse omtales derfor ikke yderligere. Der er tale om:

A. Afskaffelse af kravet om det 10-årige genudbud

B. Afskaffelse af kvoten for ustøttede friplejeboliger

C. Indførelse af et mere fleksibelt afregningssystem med bedre muligheder for lokal tilpasning

D. Enklere regler om lejefastsættelse i og salg af ustøttede friplejeboliger

E. Forenkling af reglerne om bortfald og tilbagekaldelse af certifikation, støttetilsagn og godkendelse

F. Forenkling af kravene til leverandørernes budgettering og regnskabsaflæggelse

E. Forenkling af reglerne om bortfald og tilbagekaldelse af certifikation, støttetilsagn og godkendelse

Reglerne om bortfald og tilbagekaldelse af certifikation, støttetilsagn og godkendelse er skrevet sammen, således at det bliver lettere at overskue konsekvenserne af og virkningstidspunktet for disse forhold.

Det følger således nu af lovens § 98 a, at en afgørelse om tilbagekaldelse af certifikation, støttetilsagn og godkendelse får virkning, når afgørelsen er endelig – det vil sige, når der ikke er flere ankemuligheder, eller når en ankefrist er overskredet, uden at der er anket.

En afgørelse om tilbagekaldelse af certifikation, støttetilsagn og godkendelse kan dog tillægges virkning straks, uanset mulig anke. Afgørelse herom kan træffes både af den instans, der har truffet afgørelsen og af den instans, der nu har sagen under ankebehandling. Herved undgås, at ankeinstansen skal sætte sig ind i sagen, før afgørelse om omgående virkning kan træffes. Afgørelse om, at en tilbagekaldelse skal have virkning straks, vil som hidtil kun være aktuelt i grovere sager, hvor det er vigtigt, at der straks gribes ind for at sikre beboerne.

Når en certifikation tilbagekaldes eller bortfalder, indebærer det, at friplejeboligleverandøren ikke længere kan drive virksomheden. Hvis støttetilsagnet er tilbagekaldt, uden at certifikationen er tilbagekaldt, kan virksomheden drives videre som ustøttede friplejeboliger.

Ved tilbagekaldelse af certifikation, støttetilsagn og godkendelse og ved bortfald af certifikation ophører en eventuel støtteudbetaling. Der er i forlængelse heraf indsat nye regler, der giver ministeren mulighed for at give friplejeboligleverandøren en frist for salg til en anden friplejeboligleverandør med den virkning, at støtteudbetaling ved salget kan genoptages, og at der ikke kræves fornyet godkendelse af ejendommen som friplejeboliger.

Det er samtidig udtrykkeligt fastsat, at kommunen skal levere ydelserne efter serviceloven i den periode, der går før salg til en anden friplejeboligleverandør.

F. Forenkling af kravene til leverandørernes budgettering og regnskabsaflæggelse

Som omtalt i afsnit 9 C. vil de ustøttede friplejeboliger ikke længere være underlagt krav om regnskab og regnskabstilsyn.

For støttede friplejeboliger er der sket en forenkling af regnskabskravet, idet det nu bliver valgfrit for leverandøren, om denne vil føre en eller flere vedligeholdelseskonti. Dog skal den særlige konto, der kræves efter lovens §§ 63 og 64, fortsat føres særskilt.

Desuden skal der fortsat føres en særskilt konto til dækning af tab ved lejeledighed og fraflytninger. Henlæggelserne på denne konto må som hidtil højst udgøre 2 pct. af ejendommens samlede driftsudgifter, og kontoen må aldrig være negativ.

Der har hidtil ikke været nogen relevant sanktion for overtrædelse af kravet om ministerens godkendelse af overdragelse af friplejeboliger og servicearealer eller af ibrugtagning af disse til anden anvendelse.

Der er nu indført en straffebestemmelse for så vidt angår overtrædelse af dette godkendelseskrav. Bestemmelsen er tænkt som forebyggende.

Med hensyn til salg påhviler det Tinglysningsretten at påse, at godkendelseskravet er overholdt, idet godkendelsen skal indsendes sammen med overdragelsesdokumentet.

Når det alligevel er fundet nødvendigt med en straffebestemmelse, skyldes det, at Tinglysningsretten ikke med sikkerhed bliver opmærksom på, at der er tale om en friplejeboligejendom. Dette gælder særligt for ustøttede friplejeboliger, hvor der ikke skal tinglyses den servitut, der er omtalt ovenfor i afsnit 7.

Servicelovens § 129 giver mulighed for at træffe afgørelse om at flytte en borger, som ikke er i stand til at give informeret samtykke eller som modsætter sig flytning, til et bestemt botilbud.

Friplejeboliger omfattes nu af bestemmelserne i servicelovens § 129, således at en borger under de betingelser, der i øvrigt fremgår af § 129, vil kunne optages i en friplejebolig.

Det kan f.eks. være, når en person, inden demensen er indtrådt, selv har haft et ønske om at flytte i en bestemt friplejebolig, når behovet herfor opstod. Eller det kan være begrundet i et ønske om en plejebolig tæt på de pårørendes bopæl. Det vil dog være en forudsætning, at friplejeboligleverandøren, jf. bestemmelsen i friplejelovens § 1, stk. 2, har indgået aftale med kommunalbestyrelsen om, at denne har anvisningsret til boligen. Dette kan ske ved en fast aftale om at aftage et antal boliger hos den pågældende friplejeboligleverandør eller ved at indgå en aftale med friplejeboligleverandøren i det konkrete tilfælde.

Friplejeboligleverandører kan nu certificeres til at levere rehabiliteringsforløb efter servicelovens § 83 a.

Målgruppen for rehabiliteringsforløb efter § 83 a er de personer, som er omfattet af målgruppen for hjælp efter servicelovens § 83, og hvor et rehabiliteringsforløb vurderes at kunne forbedre personens funktionsevne og dermed nedsætte behovet for hjælp efter § 83, stk. 1. Ud over ældre er bl.a. personer med handicap målgruppe for hjælp efter § 83, og dermed omfattes personer med handicap også af § 83 a. Det forudsættes, at også borgere med et stort plejebehov og beboere i plejeboliger/plejecentre kan have gavn af et rehabiliteringsforløb, f.eks. borgere med en demensdiagnose. Ingen borgere er på forhånd udelukket fra at blive tilbudt et korterevarende og tidsafgrænset rehabiliteringsforløb. Målgruppen omfatter derfor også de personer, der af kommunalbestyrelsen er visiteret til en plejebolig eller en lignende boligform, og som vælger en friplejebolig.

Friplejeboligleverandøren kan først levere rehabiliteringsforløb efter servicelovens § 83 a til lejere i friplejeboliger, når leverandøren er certificeret hertil. Adgangen til at indgå lejeaftale med en bestemt friplejeboligleverandør kan dermed for de borgere, der af kommunalbestyrelsen visiteres til hjælp efter servicelovens § 83 a, blive begrænset af, at leverandøren ikke er certificeret hertil. Hvis de hidtidige beboere efter indflytningstidspunktet får behov for tilbud, som friplejeboligleverandøren ikke er certificeret til at levere, har beliggenhedskommunen som hidtil forsyningsforpligtelsen for disse tilbud.

Da lejere i ustøttede friplejeboliger ikke længere skal betale beboerindskud, er det fastsat, at de ikke længere kan opnå lån hertil.

I stedet vil der være mulighed for lån til betaling af depositum.

Der er sket omstruktureringer i forhold til den gældende etableringsbekendtgørelse med henblik på at opnå en mere hensigtsmæssig opbygning. Der er således indsat et nyt kapitel, hvori er samlet en række bestemmelser, der er fælles for alle friplejeboliger, og kapitlet om tilskud til servicearealer er flyttet, så det er blevet kapitel 6.

Desuden er der som følge af de nye etableringsmuligheder tilføjet nye kapitler om etablering af friplejeboliger ved erhvervelse af eksisterende ejendomme og om etablering af friplejeboliger i lejede bygninger.

Herudover er de væsentligste ændringer:

• Der er indsat en bestemmelse om den pris, som grunden/den ejendom, der ombygges, kan indgå med i opgørelse af anskaffelsessummen for støttede friplejeboliger, således at det nu udtrykkeligt fremgår, at købsprisen for nyerhvervede ejendomme kun kan indgå ved opgørelse af anskaffelsessummen med den faktiske købspris, dog højst med et beløb svarende til markedsværdien på erhvervelsestidspunktet. For tidligere erhvervede ejendomme kan ejendommen indgå i anskaffelsessummen med et beløb svarende til markedsværdien på tidspunktet for kommunalbestyrelsens godkendelse af anskaffelsessummen før byggeriets påbegyndelse.
• Ved ansøgning om endeligt støttetilsagn til ombygningsprojekter skal indsendes erklæring om, at de bestående bygninger er opført uden offentlig støtte.
• For etablering af friplejeboliger, hvor ibrugtagningstidspunktet ikke fremgår enten af BOSSINF eller af en endelig angivelse af datoen ved ansøgning om godkendelse af etablering af friplejeboligerne, er der indsat bestemmelser om, at friplejeboligleverandøren senest på ibrugtagningsdatoen skal underrette Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet samt beliggenhedskommunen herom.

Den væsentligste ændring i forhold til den tidligere bekendtgørelse består i, at ustøttede friplejeboliger undtages fra en lang række af bekendtgørelsens bestemmelser.

Herudover er de væsentligste ændringer:

• Henlæggelser til vedligeholdelse af friplejeboliger kan konteres på en eller flere konti efter friplejeboligleverandørens eget valg. Den særlige henlæggelseskonto, der nævnes i lovens § 63 eller 64, skal fortsat holdes som en særskilt konto. Det samme gælder den særlige konto til dækning af tab ved lejeledighed og fraflytninger, og saldoen på denne må som hidtil på intet tidspunkt være negativ. Reglerne om henlæggelser gælder ikke for ustøttede friplejeboliger, jf. lovens § 40, stk. 3.
• Bestemmelserne om afhændelse er skrevet sammen, da der ikke længere skal ske afhændelse efter udbud.
• Der er indsat en udtrykkelig bestemmelse om, at det långivende realkreditinstitut underrettes om tilladelse til salg til anden anvendelse, og at en evt. statsgaranti først bortfalder 8 uger efter, at realkreditinstituttet har modtaget denne underretning.

Desuden er der foretaget mindre ændringer i kontoplanen, jf. bekendtgørelsens bilag 1 og 2, for at denne bedre harmonerer med den standardkontoplan, der anvendes ved regnskabsindberetning til Landsbyggefonden. Formålet hermed er at lette friplejeboligleverandørens indtastning af regnskabet i Landsbyggefondens regnskabssystem. Da ustøttede friplejeboliger ikke længere er omfattet af regnskabspligt efter friplejeboligloven, skal kontoplanen ikke anvendes for disse.