Vejledning om kombineret udlejning i alment byggeri og ændrede regler om kommunal anvisningsret til private udlejningsboliger

Indledning

I denne vejledning gives en beskrivelse af reglerne om kombineret udlejning i almene familieboliger og de samtidigt gennemførte ændringer i lov om kommunal anvisningsret.

Ved kombineret udlejning forstås muligheden for afvisning af modtagere af kontanthjælp, starthjælp og introduktionsydelse ved udlejning af almene familieboliger i afdelinger beliggende i områder med en høj andel af personer udenfor arbejdsmarkedet mod anvisning af anden passende bolig. Afvisningen og anvisningen af anden passende bolig sker efter de nedenfor beskrevne regler.

Reglerne blev indført i almenboligloven med lov nr. 328 af 18. maj 2005 om indsats mod ghettoisering, der trådte i kraft den 1. juni 2005. Med loven er der sket en ændring af almenboligloven og lov om kommunal anvisningsret. Reglerne om kombineret udlejning findes i almenboliglovens § 51 b, og § 59, stk. 4 og 5. Der er desuden fastsat nærmere regler i kapitel 7 i bekendtgørelse nr. 625 af 23. juni 2005 om udlejning af almene boliger m.v.

Kombineret udlejning kan anvendes i almene boligområder, hvor en høj andel af beboerne er udenfor arbejdsmarkedet. I disse boligområder kan kommunalbestyrelsen beslutte, at boligsøgende, der har været på kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse i en længere periode og står på ventelisten, skal afvises fra at få en bolig i området. I stedet skal kommunen anvise den boligsøgende en anden passende bolig i kommunen.

Omfattede boligområder

1. Kombineret udlejning kan anvendes i områder, der opfylder betingelserne i pkt. 1 eller pkt. 2:

1. Fysisk sammenhængende almene afdelinger, hvor:

a. mindst 50 pct. af beboerne på 18 år og derover i mindst én af afdelingerne i området er uden for arbejdsmarkedet,

b. der bor mindst 1.200 beboere i afdelingerne tilsammen, og

c. mindst 40 pct. af beboerne på 18 år og derover i afdelingerne tilsammen er uden for arbejdsmarkedet.

Socialministeriet kan efter ansøgning fra kommunalbestyrelsen og boligorganisationen godkende, at afdelinger med indbyrdes geografisk tilknytning betragtes som et område, selvom afdelingerne ikke er fysisk sammenhængende, når de samme betingelser er opfyldt. Dermed kan områder, der normalt betragtes som sammenhængende, men som f.eks. adskilles af privat udlejningsbyggeri, også omfattes af muligheden for at anvende kombineret udlejning.

2. Fysisk sammenhængende almene afdelinger, hvor der bor mindst 5.000 beboere i afdelingerne tilsammen, og hvor mindst 30 pct. af beboerne på 18 år og derover i afdelingerne tilsammen er uden for arbejdsmarkedet.

Socialministeriet beregner, hvilke områder der opfylder betingelserne for at anvende kombineret udlejning.

Ved beregningen lægger ministeriet følgende forudsætninger til grund:

Ved beregningen af antallet af personer på 18 år og derover, der er uden for arbejdsmarkedet, medregnes personer, der den 1. januar i det forudgående kalenderår boede i afdelinger i området, og som i det kalenderår, der påbegyndtes 2 år før denne dato, modtog førtidspension, kontanthjælp, introduktionsydelse, starthjælp, aktiveringsydelse, revalideringsydelse, arbejdsløshedsunderstøttelse eller sygedagpenge, som i alt udgjorde mere end 30 pct. af bruttoindkomsten. Ved beregningen af hvor mange beboere, der bor i afdelingerne tilsammen, medregnes alle beboere uanset alder, der boede i afdelingerne den 1. januar i det forudgående kalenderår.

En liste med resultatet af beregningerne offentliggøres og ajourføres hvert år den 1. marts på Socialministeriets hjemmeside, www.social.dk, sammen med oplysninger om, hvilke afdelinger med indbyrdes geografisk tilknytning, som Socialministeriet har godkendt, der kan betragtes som et område, selvom området ikke er fysisk sammenhængende, jf. ovenfor.

Ved ajourføring af listen over områder, kan nye områder komme til, ligesom tidligere omfattede områder kan udgå fra listen. Hvis kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om anvendelse af kombineret udlejning, mens det pågældende boligområde opfyldte betingelserne og var optaget på listen, kan kombineret udlejning fortsat anvendes, så længe kommunalbestyrelsen vurderer, at der er behov for det, jf. pkt. 9 om evaluering af ordningen hvert 5. år.

2. I kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om anvendelse af kombineret udlejning i ét eller flere områder, skal det indberettes til Socialministeriet. Der er ikke formkrav til indberetningen.

Der offentliggøres årligt på Socialministeriets hjemmeside en oversigt over, hvilke kommuner der har truffet beslutning om anvendelse af kombineret udlejning.

Afvisning af boligsøgende på venteliste

3. For de almene boligafdelinger, der er omfattet af kombineret udlejning, kan kommunalbestyrelsen beslutte, at boligorganisationen ved udlejning af almene familieboliger skal afvise boligsøgende, når den boligsøgende og den boligsøgendes eventuelle ægtefælle eller registrerede partner har modtaget kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse i mindst 6 sammenhængende kalendermåneder. Med ægtefælle sidestilles andre personer, som i mindst 2 år har været samlevende med den boligsøgende. Når afvisning er besluttet, skal alle boligsøgende, der opfylder disse betingelser, afvises ved udlejning i de pågældende afdelinger. Der sker altså ikke nogen individuel vurdering af den enkelte boligsøgendes øvrige situation.

Afvisningen gælder ikke for boligsøgende kontanthjælpsmodtagere på oprykningsventelisten, som har en bolig i samme afdeling. Det bemærkes, at kommune og boligorganisation efter reglerne om fleksibel udlejning har mulighed for at indgå aftale om fravigelse af reglerne om fortrinsret til boligsøgende, der har en bolig i boligorganisationen. Der henvises til vejledning om fleksible udlejningsregler og beboermaksimum, 2001, udgivet af det daværende By- og Boligministerium.

Har en boligsøgende kontanthjælpsmodtager m.v. en ægtefælle eller samlever, kan den boligsøgende kun afvises, hvis begge har modtaget kontanthjælp m.v. i mindst 6 sammenhængende måneder.

Beregningen af 6-måneders perioden i stk. 1 sker efter reglerne i § 25 og § 25 b i lov om aktiv socialpolitik, dog således at 6-måneders-perioden beregnes individuelt for både den boligsøgende og dennes ægtefælle eller samlever. 6-måneders-perioden beregnes fra første hele kalendermåned, hvorfra den boligsøgende og den boligsøgendes ægtefælle eller samlever er berettiget til at modtage kontanthjælp m.v. Perioden afbrydes, hvis personen i en hel kalendermåned ikke har modtaget kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse.

Hvis boligen ikke kan lejes ud til andre boligsøgende på ventelisten, skal den dog lejes ud til den boligsøgende kontanthjælpsmodtager m.v. – også selvom vedkommende er omfattet af kriterierne for afvisning.

4. Kombineret udlejning er udformet som en kommunal godkendelsesordning. Træffer kommunalbestyrelsen beslutning om anvendelse af ordningen, skal kommunen godkende udlejning af ledige almene familieboliger i den pågældende afdeling i hvert enkelt tilfælde, undtagen når det drejer sig om udlejning via den interne oprykningsventeliste.

Proceduren vil normalt være følgende:

Boligorganisationen skriver som sædvanligt ud til et passende antal af de boligsøgende, der står øverst på ventelisten, og tilbyder den ledige bolig. Boligorganisationen oplyser samtidig, at kontanthjælpsmodtagere m.v. ikke kan komme i betragtning til udlejning, men at en afvist kontanthjælpsmodtager m.v. – som var opnoteret på boligorganisationens venteliste på det tidspunkt, hvor kommunen traf beslutning om kombineret udlejning – i stedet kan komme i betragtning til at få anvist en anden passende bolig af kommunen. Boligorganisationen orienterer i brevet desuden om, at boligorganisationen vil indhente oplysninger fra kommunen, om den boligsøgende er kontanthjælpsmodtager m.v. eller ej, og om, at kommunen i fornødent omfang vil indhente oplysninger fra fraflytningskommunen.

Interesserede boligsøgende melder herefter deres interesse til boligorganisationen.

Boligorganisationen beder kommunen om at kontrollere, om de interesserede boligsøgende og deres eventuelle ægtefælle eller samlever i mindst to år opfylder kriterierne for afvisning. Hvor det er nødvendigt, indhenter kommunen oplysninger fra den boligsøgendes fraflytningskommune. Dermed konstateres det både, hvem der opfylder betingelserne for at leje boligen, og hvem der som øverste kontanthjælpsmodtager m.v. på ventelisten eventuelt springes over og dermed skal have anvist en erstatningsbolig. Indhentning af oplysninger, om den boligsøgende er kontanthjælpsmodtager eller ej, er efter Socialministeriets opfattelse ikke-følsomme oplysninger, som er omfattet af § 6 i lov om behandling af personoplysninger.

Erstatningsbolig og kommunal anvisning

5. Afviste boligsøgende skal af kommunen tilbydes en anden passende bolig.

Boligen skal så vidt muligt anvises senest 6 måneder efter den dato, hvor den boligsøgende har fået meddelelse om afvisningen. En passende bolig har enten et rum mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme rumantal, som den bolig, den boligsøgende blev afvist fra. Hvis den søgte bolig ville være blevet beboet af mere end 2 personer pr. beboelsesrum, skal kommunen dog anvise en bolig, som har så mange beboelsesrum, at den ikke vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. dog nedenfor om den generelle afvisningsmulighed efter udlejningsbekendtgørelsens § 22. Kommunen har kun pligt til at anvise én anden passende bolig. Afviser kontanthjælpsmodtageren m.v. kommunens tilbud om anden passende bolig, har kommunen ikke pligt til at give den pågældende yderligere tilbud.

Hvis kommunen ikke har haft mulighed for at anvise en passende bolig indenfor 6 måneder – enten fordi den ikke har haft passende boliger til rådighed for kommunal anvisning eller på grund af dens varetagelse af påtrængende boligsociale opgaver overfor boligsøgende med akut boligbehov – anvises en passende bolig hurtigst muligt herefter. Eftersom kommuner, der har boligområder, hvor der anvendes kombineret udlejning, får mulighed for ekstra anvisning til de almene boligafdelinger i kommunen, forudsættes det, at kommunerne som hovedregel vil være i stand til at løse både deres eksisterende opgaver i forhold til akut boligsøgende og anvisningen af boliger til afviste boligsøgende indenfor de 6 måneder.

Det bemærkes, at boligorganisationen som hidtil på udlejningstidspunktet kan afvise en boligsøgende, hvis boligen vil blive beboet af mere end to personer pr. beboelsesrum, jf. udlejningsbekendtgørelsens § 22. I så fald bevarer den boligsøgende sin plads på ventelisten, og der tilbydes ikke en erstatningsbolig ved afvisning efter denne bestemmelse.

6. Anvisning af anden passende bolig til afviste boligsøgende vil som udgangspunkt give kommunen et ekstra behov for boliger til anvisning i de af de almene boligafdelinger, der ikke er omfattet af kombineret udlejning, i kommunen. Kommunen og de lokale boligorganisationer kan aftale sig frem til en forhøjelse af den eksisterende anvisningsret i disse afdelinger. Hvis det ikke kan lade sig gøre at indgå en sådan aftale, kan kommunalbestyrelsen ansøge Socialministeriet om forhøjet anvisningsret til afdelingerne. Socialministeriet kan således godkende en forhøjelse på et antal boliger, der svarer til 1/3 af antallet af udlejninger i de boligafdelinger, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at der skal anvendes kombineret udlejning. Socialministeriet vil i den forbindelse lægge vægt på antallet af udlejninger i de seneste 12 måneder før ansøgningstidspunktet.

Ved godkendelsen af den forhøjede anvisningsret vil der blive lagt vægt på kommunens indstilling om, hvordan anvisningsretten skal fordeles på de øvrige afdelinger i kommunen – under hensyntagen til eksisterende anvisningsaftaler, beboersammensætningen i de øvrige afdelinger og andre lokale forhold.

7. Kommunalbestyrelsen kan vælge selv at stå for anvisningen af alle eller en del af boligerne i de afdelinger, hvor der kan anvendes kombineret udlejning. Kommunalbestyrelsen kan således kræve, at boligorganisationen stiller op til 100 pct. af de ledige boliger i afdelingerne til rådighed for kommunalbestyrelsen med henblik på styrkelse af beboersammensætningen. Kommunalbestyrelsen kan således beslutte enten at anvende kombineret udlejning, forhøjet kommunal anvisning eller evt. en kombination heraf med henblik på at forbedre beboersammensætningen i afdelingen.

Kommunalbestyrelsens beslutning om at kræve ekstra anvisningsret i afdelingerne skal indberettes til Socialministeriet.

8. Kommunal anvisning kan i øvrigt efter de generelle regler i § 59, stk. 1 og 2, ske efter en afvejning af både den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den afdeling, der anvises til, eller hvor den boligsøgende bor på anvisningstidspunktet. Det gælder også i kommuner uden boligområder, hvor der kan anvendes kombineret udlejning. Det betyder, at den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den pågældende afdeling vejes op mod hinanden, så der ved vurderingen af, hvilke boligsøgende der skal anvises til hvilke afdelinger, ikke alene kan lægges vægt på den boligsøgendes behov men også på beboersammensætningen i boligafdelingerne. Hermed kan kommunalbestyrelsen f.eks. anvise mere ressourcestærke boligsøgende med et mindre akut boligbehov til problemramte områder. Kommunen kan desuden bruge den almindelige anvisningsret til at tilbyde beboere i en afdeling en bolig et andet sted i kommunen, med henblik på at styrke beboersammensætningen i den afdeling, den pågældende bor i på anvisningstidspunktet.

Det bemærkes, at kommunalbestyrelsen ikke skal tilbyde en erstatningsbolig ved anvendelse af kommunal anvisning. Det skyldes, at ventelisten slet ikke aktiveres i forbindelse med kommunal anvisning.

Varighed, evaluering m.v.

9. Der er ikke nogen regler for, hvor længe kombineret udlejning kan anvendes, når kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om anvendelse af ordningen. Kommunalbestyrelsens beslutning skal træffes, mens det pågældende område er på Socialministeriets liste over områder, der opfylder betingelserne, jf. pkt. 1 Med henblik på at vurdere om kombineret udlejning fortsat skal anvendes, skal kommunalbestyrelsen hver 5. år evaluere beboersammensætningen i de områder, hvor kombineret udlejning anvendes. Evalueringen indsendes til Socialministeriet.

Socialministeriet kan dog kræve kombineret udlejning standset, hvis der sker en væsentlig forbedring af beboersammensætningen, og kommunen ikke selv tager initiativ til at standse ordningen.

10. Kommuner, der har truffet beslutning om anvendelse af kombineret udlejning, foretager en årlig indberetning af nøgletal, herunder antallet af afviste kontanthjælpsmodtagere m.v., vedrørende anvendelse af den kombinerede anvisning til Socialministeriet. Skemaet indsendes hvert år til Socialministeriet senest den 1. september og omfatter opgørelsesperioden 1. juni året før til 31. maj i indeværende år, jf. bilag 1. Skemaet findes endvidere på Socialministeriets hjemmeside www.social.dk.

Ændrede regler om kommunal anvisningsret til private udlejningsboliger

11. Lov om kommunal anvisningsret kan fremover kun anvendes i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om anvendelse af kombineret udlejning i ét eller flere områder som angivet i vejledningens punkt 1 og 2.

Der gælder fortsat samme regler om, at kommunalbestyrelsen skal opfordre samtlige ejere af private udlejningsejendomme i kommunen til at give bindende tilsagn om, på hvilke vilkår og i hvilket omfang de vil stille lejligheder til rådighed for kommunal anvisning. Opfordringen skal gennemføres, inden der indgås aftale om anvisningsret med den enkelte udlejer.

Hvis kommunalbestyrelsen får pålæg om at tilbagekalde en beslutning om kombineret udlejning efter almenboliglovens § 51 b eller § 59, stk. 4, efter at samtlige ejere af udlejningsejendomme i kommunen er opfordret til at give tilbud om anvisningsret, bevarer kommunalbestyrelsen sine muligheder for at indgå aftaler med ejere af udlejningsejendomme i kommunen på grundlag af opfordringen. Ligeledes bevarer allerede indgåede aftaler deres gyldighed i den resterende del af den aftalte 6 års-periode, jf. lovens § 3, stk. 1.

12. Lovens formål er ikke ændret, selv om loven kun kan anvendes i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet at anvende reglerne om kombineret udlejning af almene boliger. Kommunalbestyrelsen skal fortsat anvende loven til at løse boligsociale opgaver i kommunen, herunder at opnå en mere afbalanceret beboersammensætning i enkelte ejendomme i kommunen. Kommunalbestyrelsen kan vælge, om man vil benytte anvisningsmulighederne til at anvise borgere, der afvises fra ventelisten til et alment boligbyggeri, eller til at løse andre boligsociale anvisningsbehov i kommunen.

13. Der kan fortsat indgås aftaler med ejere af udlejningsejendomme om anvisningsret til højst hver 4. lejlighed, der bliver ledig i en ejendom.

Herudover kan det som alternativ aftales, at kommunen erhverver anvisningsret til et bestemt antal lejligheder i den private udlejningsejendom. Der kan højst aftales anvisningsret til hver 4. lejlighed i ejendommen. Herved får kommunen mulighed for at aftale, hvilke typer lejligheder der bedst dækker kommunens boligsociale anvisningsbehov, mens ejeren af udlejningsejendommen tilsvarende får mulighed for at bestemme, hvilke konkrete lejligheder i ejendommen der skal være omfattet af aftalen.

Hvis anvisningsretten omfatter et antal bestemte lejligheder, skal den vedrøre mindst 2 lejligheder, der skal stilles til rådighed, når de bliver ledige. Da anvisningsretten højst kan omfatte hver 4. lejlighed i ejendommen, kan der kun indgås aftaler om anvisning til bestemte lejligheder i ejendomme med mindst 8 lejligheder.

14. Den statslige maksimale refusion pr. lejlighed, som kommunen kan råde over, er forhøjet til 30.000 kr. uanset lejlighedens størrelse. Der er ikke herved ændret i den enkelte kommunes muligheder for at aftale med ejere af private udlejningsejendomme i kommunen, at der ydes en højere godtgørelse. Kommunen må i givet fald selv udrede det beløb, der overstiger 30.000 kr. pr lejlighed, herunder i forbindelse med ydelse af engangsbeløb efter lovens § 4, stk. 3.

15. Der henvises i øvrigt til vejledning nr. 151 af 8. august 1994 om kommunal anvisningsret i private udlejningsejendomme, der er udgivet af den daværende Bygge- og Boligstyrelse i august 1994.