Vejledning om ændring af lov om lån til betaling af ejendomsskatter og om ændring af ligningsloven

1. Indledning.

Ved den i bilaget (ikke optrykt) til denne vejledning gengivne lov nr. 267 af 13. maj 1987 er der med virkning fra den 1. juli 1987 foretaget forskellige ændringer i lov om lån til betaling af ejendomsskatter og om ændring af ligningsloven, jfr. lov nr. 202 af 18. maj 1982, som ændret ved lov nr. 646 af 19. december 1984 ( i det følgende benævnt låneloven).

Der er tidligere redegjort for låneloven med senere ændring i cirkulære nr. 16 af 7. februar 1983, cirkulæreskrivelse af 17. december 1984 og skrivelse af 25. juli 1986. De forhold, der er nævnt i sidstnævnte skrivelse, er blevet reguleret ved ændringsloven, og denne skrivelse har således ikke mere betydning.

Denne vejledning indeholder en orientering om de ændringer, der er en følge af ændringsloven af 13. maj 1987.

2. Lån til ejere af en del af en ejendom.

Hovedformålet med ændringsloven har været at tilvejebringe hjemmel til, at låneordningen udvides til at omfatte personer, der ejer en del af en ejendom, således at disse personer får mulighed for at optage lån.

Efter den hidtidige lov har der kun i begrænset omfang været mulighed for at anvende låneordningen i tilfælde, hvor en ejendom ejes af flere i fællesskab. I sådanne tilfælde, kunne lån kun ydes som et samlet lån til alle ejerne. Ydelse af lån i disse tilfælde forudsatte derfor, at samtlige medejere af ejendommen opfyldte lovens krav til ejerne (fyldt 65 år m.m.) (Der er i denne forbindelse set bort fra den særlige regel vedrørende ægtefæller).

Ved ændringsloven er der i lovens § 1 indsat et nyt stk. 5.

Den nye § 1, stk. 5, udvider de almindelige låneregler til generelt også at omfatte tilfælde, hvor en ejendom er i sameje mellem flere. I disse tilfælde kan der dog kun ydes lån til en forholdsmæssig del af ejendomsskatterne. Denne del er fastsat som den del, som svarer til den del, som den pågældende delejer og dennes husstand ejer. Hvis ejerforholdet fremgår af det eller de tinglyste skøder, lægges dette forhold til grund. Ellers forudsættes flere delejere at eje ejendommen med lige store andele hver.

Til husstanden medregnes delejerens ægtefælle, hjemmeværende børn og andre, der har fast ophold i boligen uden at være logerende. Hvis en ejendom er i sameje mellem to, der samlever papirløst, vil således en af parterne, der opfylder lånebetingelserne, kunne optage lån til betaling af de samlede ejendomsskatter.

3. Adgang til at lade en andel af et lån forblive indestående ved ejerskifte.

I tilknytning til reglen om adgang til at opnå lån til en del af ejendomsskatterne er der også en ændring af reglerne om lånets forfald. Ifølge loven § 5, stk. 1, 1. pkt., forfalder et lån med tilskrevne renter, hvis ejendommen skifter ejer (salg - dødsfald).

Som nævnt under pkt. 2 vil det kunne forekomme, at der er ydet et samlet lån til samtlige ejere af en ejendom i tilfælde, hvor samtlige medejere opfylder lånebetingelserne. Når der i et sådant låneforhold indtræder ejerskrifte med hensyn til en del af ejendommen, bringer dette det samlede lånebeløb til at forfalde.

I denne situation er der imidlertid, jfr. ny § 5, stk. 2, indrømmet en låntager, der fortsat opfylder lånebetingelserne, adgang til at lade sin del af lånet forblive indestående i ejendommen.

Rent teknisk er denne adgang udformet på den måde, at den pågældende låntager kan lade en forholdsmæssig del af lånebeløbet overgå til lån efter § 1, stk. 5. Dvs. låntageren kan lade sin del af det forfaldne lån, der er optaget med sikkerhed - skadeløsbrev eller ejerpantebrev - i den samlede ejendom, omdanne til et lån med sikkerhed i låntagerens andel af ejendommen. Dette pantebrev kan naturligvis også tjene som sikkerhed for lån, der efter ejerskifte ydes efter de almindelige regler.

4. Sikkerhedskravet (skadeløsbrev, ejerpantebrev).

Efter den hidtidige affattelse af lovens § 1, stk. 2, nr. 3, skal lånet sikres ved et på den pågældende ejendom tinglyst skadeløsbrev. Denne bestemmelse er blevet udvidet således, at også et tinglyst ejerpantebrev kan tjene til sikkerhed.

De nærmere regler om sikkerheden er ændret på følgende 3 punkter:

1. grundlaget for sikkerheden

2. sikkerhedsgrænsen

3. mulighed for at pantebrevet kan rykke for nye lån.

4.1. Grundlaget for sikkerheden.

Efter de hidtige regler skal pantebrevet tinglyses på den samlede faste ejendom. Hertil er nu føjet muligheden for, at pantebrevet kan have pant i en andel af ejendommen. Dette er et supplement til den nye regel om samejeres adgang til at opnå lån til en forholdsmæssig del af ejendomsskatterne, jfr. ovenfor unden pkt. 2 og 3.

4.2. Sikkerhedsgrænsen.

Sikkerhedsgrænsen er nu fastlagt således, at pantebrevets pålydende skal have panteret inden for den senest ansatte kontantejendomsværdi, reguleret efter vurderingslovens § 2A (årsregulering). I tilfælde, hvor pantebrevet tinglyses i en andel af ejendommen, skal det have sikkerhed inden for en forholdsmæssig del af den regulerede ejendomsværdi. Dvs. den andel af ejendommen, som den pågældende samejer og dennes husstand ejer. Efter tindlysningslovens § 10, stk. 1, skal et dokument vedrørende fast ejendom bl.a. fremtræde som udstedt af den, der ifølge tingbogen er berettiget til at råde, eller som udstedt med dennes samtykke. Sikkerheden kan derfor kun udstrækkes til en husstandshørende samejers andel af ejendommen med dennes samtykke.

Hvis der er tinglyst prioriteter med pant i den samlede ejendom, må en forholdsmæssig del heraf henføres til den andel, der skal belånes, ved opgørelsen af, om sikkerhedskravet er opfyldt.

Kommunen er berettiget til at lægge til grund, at de foranstående prioriteter eller dele heraf, der skal indgå i opførelsen, skal medregnes med gældens størrelse ifølge tingbogen.

I så fald vil det være op til ansøgeren at sørge for, at de foranstående prioriteter bliver nedlyst til de beløb, de aktuelt er nedbragt til, hvis mindre beløb ønskes lagt til grund.

Kommunen vil dog også kunne nøjes med at lade foranstående prioriteter indgå i opgørelsen med den aktuelle restgæld, hvis denne dokumenteres, typisk ved hjælp af terminskvitteringer.

4.3. Rykningspåtegning.

Loven har hidtil været fortolket således, at kommunerne er udelukket fra efter låntagerens anmodning at forsyne skadesløsbrevet med rykningspåtegning, jfr. pkt. 7, sidste afsnit, i cirkulære nr. 16 af 7. februar 1983.

Ved ændringsloven er der imidlertid indført adgang for kommunerne til efter anmodning at lade deres pantebreve rykke i forbindelse med optagelse af nye lån, dog således at pantebrevet fortsat skal ligge inde for den oprindelige grænse (kontantejendomsværdien).

Rykning vil især kunne være rimelig i forbindelse med lån til boligforbedring. Der er dog ikke i loven fastlagt en nærmere afgrænsning af rykningsadgangen. Der er således tale om en bestemmelse, der generelt giver kommunerne adgang til at rykke i forbindelse med ny lånoptagelse. Det er herefter op til den enkelte kommune, hvorledes den nærmere vil administrere denne adgang, idet det dog i overensstemmelse med almindelige forvaltningsretlige principper forudsættes, at den enkelte kommunes administration af rykningsadgangen sker efter ensartede retningslinjer.

5. Afgiftsfritagelse for skadeløsbreve og ejerpantebreve.

Ifølge den hidtige affattelse af lånelovens § 9 er de til sikkerhed for lån i henhold til loven udfærdigede skadesløsbreve fritaget for tinglysningsafgifter og andre afgifter til det offentlige.

Der har tidligere i tinglysningspraksis været tvivl om hensyn til, om denne fritagelse også omfatter retsafgift (400 kr.)

Vestre Landsret har imidlertid i en kendelse af 21. juni 1985, gengivet i Ugeskrift for Retsvæsen 1985, side 960, statueret, at tinglysningen findes at burde ske uden betaling af retsafgift.

Ved behandlingen af ændringsloven har Justitsministeriet på den baggrund givet udtryk for den opfattelse, at der ikke skal svares retsafgift for tinglysning af skadesløsbreve og efter ændringsloven heller ikke af ejerpantebreve, der udstedes til sikkerhed for lån tilbetaling af ejendomsskatter.

Skattedepartementet har tilsvarende oplyst, at de nævnte pantebreve er stempelfri.

Ved et ejerpantebrev vil det - i modsætning til hvad der er tilfældet med skadeløsbrev - ikke fremgå af ejerpantebrevet, hvad det skal anvendes til.

Anvendes der ejerpantebrev, skal ejerpantebrevet af hensyn til afgiftsfritagelsen være forsynet med en erklæring/påtegning fra kommunen om, at det skal anvendes som sikkerhed for lån til betaling af ejendomsskatter og derfor i medfør af § 9 i lov om lån til betaling af ejendomsskatter og om ændring af ligningsloven er stempelfrit og fritaget for retsafgift.

6. Låneberettigede pensionsmodtagere.

Efter den hidtige affattelse af lovens § 1, stk. 2, nr. 1, var det bl.a. en betingelse for at kunne opnå lån til betaling af ejendomsskatterne, at den pågældende ejendomsejer eller denne ægtefælle er fyldt 65 år eller modtager eller får forskud på folkepension, enkepension eller invalidepension eller invaliditetsydelse.

Imidlertid er lov om folkepension og lov om invalidepension og førtidspension m.v. blevet ophævet i forbindelse med vedtagelsen af lov nr. 217 af 16. maj 1984 om social pension. I loven om social pension findes pensionstyperne folkepension, højeste og mellemste førtidspension, forhøjet almindelig førtidspension og almindelig førtidspension, mens betegnelserne enkepension og invalidepension ikke findes længere.

Vendingen »modtager eller får forskud på folkepension, enkepension eller invalidepension eller modtager invaliditets ydelse« er derfor ændret til: »får udbetalt pension efter lov om social pension.«